中国房企如何规避“出海”美国的投资风险？

    人民网旧金山12月28日电 （韩莎莎）总投资15亿美元、跨越8年、建造3100户滨水住宅的美国加州奥克兰项目不仅是泽信的大手笔，更是中国房企在海外投资市场异军突起的代表。

    2014年，越来越多的中国企业走出国门投资并购乃至上市，形成了独特的“出海潮”。美国更是中国企业的投资热土。根据荣鼎集团（Rhodium Group）10月份发布的报告显示，今年第三季度中国对美国投资总额达31亿美元，比上个季度的21亿美元大幅上升。而在过去4个季度内，中国在美商业地产投资达30亿美元，使之成为过去一年的头号投资领域。仅在洛杉矶、旧金山及夏威夷的房地产交易总额达5.88亿美元。

    在这股出海浪潮中，有的公司呛水挣扎，有的却风生水起。记者近期对泽信控股美国公司执行总裁王一鸿进行了专访，他以泽信公司的出海经历分享了中国房企如何在美国寻找项目以及如何规避风险的经验。

    实地考察是做好海外投资的前提

    2013年2月，泽信控股集团董事长单伟勋只带一个翻译到美国考察，足迹遍及20、30个城市，共考察了30、40个项目。王一鸿说，最终，单伟勋连夜从纽约飞回加州的奥克兰市，跟当地政府及开发商说“就要这个项目。”

    他说，从这个项目本身考虑，离旧金山最近，交通方便；占地65个英亩，是个港口，相当于400亩地。一共要做3100户住宅，有20万平方尺的零售，停200艘船的码头，在中国不算什么，在美国是非常大的项目。“一般公司是拿不下来的”他说，“有些投资方对这个地区听到一些不确定的信息，片面地理解，不敢轻易做这个决定。”

    而这些“不确定的信息”指的是奥克兰的治安情况。根据美国今年公布的FBI《2013统一犯罪报告》，奥克兰市在美国最危险10个城市中排名第二，每10万人中的暴力犯罪数达1,977。其实，这组数字针对的是整个奥克兰地区的状况，已经开发的布鲁克林地区在奥克兰属于“好区”，如果单从数字来看的确会让人望而却步，只有经过实地考察，才了解实际情况。

    选择项目只是第一步，规划和建设才是重点，这则需要对当地的市场和基本需求进行实际考察。“虽然占地64英亩，为了建成高档社区，我们多做公共绿地和花园用了30英亩的地，将近45%左右土地用在公共绿地上，我们需要打造成宜居的，面对海边的高档社区。”这就是泽信的规划。

    第一次出海怎么才能少走弯路？

    王一鸿介绍，泽信控股集团1994 年创始于内蒙古的通辽，历经20年的成长，至今已发展成为一家以房地产开发和物业服务为核心，涵盖金融投资、文化教育、科技智能、投资移民等行业板块的综合性企业集团。他说：“这家不断成长的公司早在六、七年前就有了创百年名牌企业、建跨国蓝图公司的想法，打算开拓国际市场。”

    而这次在美国加州的奥克兰项目却是泽信第一次出海。2013年4月10日，在加州州长布朗做主持、前美国驻中国大使骆家辉见证下，泽信与当地合作方SDG签署了合作计划。

    “原定总投资15亿美元，10至13年完成的项目，目前经过工程测算，连8年不到就可以完成。”王一鸿说，“最近旧金山湾区在这一轮经济大潮中上升最快，赶上这个时机，开发越快越好。”

    对于首次出海便取得好成绩的泽信，王一鸿认为这与取得当地政府支持、与合作伙伴相互尊重以及拥有本土化的团队息息相关。

    王一鸿说，这个项目至少可以给奥克兰市政府创造1万个就业机会，并且对提高当地的社区水平和经济也起到一定作用。而从州政府角度来看，奥克兰项目最初是由时任奥克兰市长如今加州州长布朗先生审批的，所以他一直对这个项目比较关心。

    泽信的合作伙伴SDG有20年历史，并且在本地做得很好，跟他们所有股东都相处很好。王一鸿说“在美国搞房地产开发，每个人不会把所有钱都扔给一个篮子里，但是，SDG则是这么做的。”泽信与SDG则是在相互了解的基础上，首先由泽信投入大量现金，从政策上和合同条款上对合作方式上进行了详细的规定，双方各需所需、各尽所能、各司其职。他说：“只有打好基础，双方有很好的出发点和立足点，这样才能真正做到商量和相互尊重。”

    而出海企业本土化则是王一鸿认为企业成功的必备条件之一。“公司首先需要一个了解当地情况的带头人用最短的时间来与母公司接触和说服。”他说，“因为我们走出来的稍具规模的公司，经过这么多年的大浪淘沙，已经练成了金刚不败之身，公司都在正规的轨道上，他们对自己的各项规章制度都有很强的信念。这一套公司管理方式是否适合美国则是个问题。”这就需要专业的人员来做专业的事情，尽快克服水土不服，适应当地环境。

    其实，在本土化问题上，说到底就是对人力以及财权的掌控或者放手。

    他举例说，美国公司不管1个人、10个人还是100个人的公司，起步文件都是一样的。不管公司如何发展，哪怕以后可能拥有几百上千名员工，所有的规章制度法律文件必须是齐全的。这是一整套前瞻性很大、比较成熟的程序。而中国国内企业走极端，要么乱，要么一管就死。人事部门臃肿，制定各种规章制度。而有些美国公司甚至不设立专门的人力资源部门，而是雇佣一个专业的人力资源公司来帮助管理。这些人力公司会做好法律规章制度，保证法律不会找当地企业的麻烦，员工不会有诉讼问题发生。而在这一点上，中国国内企业很难接受。

    另一个就是财权。他说，许多企业在海外成立一个分公司时，因为当地财务规章制度很多，总公司一定会派一个财务经理过来。“即便这个财务在中国国内很厉害，但是美国记账方式不一样，其实什么也不懂，更不用提怎么跟总公司沟通了。”而泽信美国，则是“除了我是派过来的其他都是本地招的。包括财务科长，都是新招进来的。”

    讲到此，王一鸿说：“不要怕钱会被别人偷跑，当地找的人财务出问题的话，他一辈子的声誉都出问题了。而且，美国的会计师事务所到年底都会来，不是你告诉他好点儿审，差一分钱的审计报告对方都是要负法律责任的。两边都卡住了，为什么还要害怕呢。”说到底，就是转变观念的问题。

    中国企业出海一定要有准备

    有些企业出来之前，会认为自己在国内已经做很好，为什么来了要学习；又或者，认为先摸索，出了问题权当交学费，汲取教训再努力。

    王一鸿却不这么认为。他说：“别人已经交过学费的东西为什么还要再交？人家摔完的跟头为什么还要再摔？态度一定要端正。”中美尤其在请律师问题上有明显的差别。东方人说有事儿再找，法律问题找律师。美国人不是这么想，等出事儿再找就晚了。要先找好，怎么规避风险才是最重要的。

    还有就是对当地市场的认知要有所了解和准备。王一鸿说，在国内要是拿到400亩地，要不了很久房子就卖光了，因为中国有这么大的市场体量，有这么多的刚性需求。可是在美国，虽然泽信要赶上美国市场上行的时候尽快开发完毕，但是真正进入房产开发的时候，要考虑市场的接受度。比如在在美国湾区就这么多人，越来越多的人在旧金山工作，但是房价越来越高，到了无法承受的程度。大家都分散至附近的城市中去，这是趋势。如果在美国，一家平均三口人，3100户就一万多人，相当于一个小城市了，旧金山市区才80万人。市场怎么办？即便卖个白菜价，开发的房子还不一定卖得出去。几年之后可能房子就不值钱了，房子维修、银行利息、贷款利息、物业管理，各种维护一分钱都少不了。“所以我们开发的时候要掌握一个进度，不是无限制地快，是有序有计划地进行市场投放。”

    他说：“国内企业来美国之前要想好来这里做什么，是否一定要来，如果来要把规划想好，没有必要从众。一旦来了，必须遵守当地法律法规，入乡随俗。”