中國人北美買房的“機”與“險”

　　新華網洛杉磯5月1日電（記者柳絲）初夏的洛杉磯，人們開始四處賞花踏青，可是貸款和房地產經紀人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯短短半小時時間，接了不下五個電話。

　　“前天在鑽石吧市，我們公司有一套90萬（美元）的房子上市。這套房子四室三衛，使用面積不到2000尺（約185多平方米），佔地6000尺（約560平方米），當天就有200多人去看房，10多個人當場就交了定金。”付毅對新華社記者說。

　　美國全國地產經紀商協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人（包括香港買家）花費90億美元，佔11％，連續兩年成為美國房產第二大海外買家，僅次於加拿大人。

　　受投資客追捧

　　一提起洛杉磯，除了有聞名世界的好萊塢，還有宜人的地中海氣候，全年平均超過260天的晴天，溫暖如春的四季，全美少有的地道中餐。於是，大洛杉磯地區自然成為華人在美買房的首選。

　　付毅進入房地產中介這行一年多。他告訴記者，美國房市從去年開始好轉，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區，房價甚至有翻倍的。他說：“最近我每天都要工作到晚上9點，陪客戶看房子、談貸款，甚至有客戶半夜還打電話。越到周末和節假日越忙。”

　　在大洛杉磯地區，聖馬力諾市是數一數二的優質學區。該市沒有公寓樓，沒有聯排屋，隻有獨棟別墅，最便宜的房子價格也在200萬美元以上。據房地產經紀人楊?透露，在這裡擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學區，並不用於投資。

　　記者了解到，在南加州地區，華人購買50萬美元以下的低檔房多用於投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。

　　“單純為投資的，一般都買30萬美元以下的房。都是越便宜越好。房價再高回報率就低了，不劃算。”付毅說，“他們不會去考慮地段、學區的，看中的就是美國房價有升值空間。”

　　過程並不簡單

　　在美國買房也不是想象的那麼簡單。美國房屋交易有一套成熟完備的法律程序。

　　首先，地產商在確認購房者本人入住后，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

　　而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3％的租金手續費。

　　中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款証明，以証明買家有經濟能力。接下來就要找一個房地產經紀人來看房。看好房談好價錢后，買賣雙方還要去一類叫Escrow的公司去登記。這是受政府委托的集產權過戶和公証流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

　　在美國，並不是所有州的房產買賣都要經過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件后會把房屋產權証交給Escrow，再由該公司交給買方。

　　另外，首付至少是總房價的35％。外國人也可以申請貸款。中國買房人隻需提供護照、簽証復印件，加上在香港的銀行賬戶信息，就可以申請貸款了。

　　購房仍需謹慎

　　然而，對於中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的“人生地不熟”，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時有耳聞。

　　楊?告訴記者，2012年，在洛杉磯地區有一對姐妹，姐姐開了一個房地產經濟公司，妹妹開了一家Escrow，兩人在短時間內進賬數筆后卷款“跑路”，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國人。

　　另外，即便成功買房，回報也未必像看上去的那麼“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之1．25來收取地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。若購買的是二手房，交易稅佔成本的比例更高。

　　按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約佔美國家庭月收入的21％，而其中主要開支是房產稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。

　　此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔住房售價的3％至5％。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計佔住房售價的7％至10％。

　　在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估雇佣當地居民情況后，會發放兩年臨時綠卡，但也不是必然。兩年后，政府還要進行再次評估以決定是否發卡。

　　今年2月有當地報道稱，200多名中國投資者欲通過投資商業地產移民美國，結果被騙1．5億美元。

　　當然，相對國內的高房價，越來越多的中國人開始考慮把資金投資到海外房地產中，“至少還是比在國內同等價錢買房再出租的收益更高，”付毅說。